Lästiges Übel oder stille Reserven? - Immobilien in der Insolvenz

Zwischenruf aus der Praxis von Heiko Möbis, Erfurt

(Erstveröffentlichung in der ZInsO 25_2022; mit freundlicher Genehmigung von Wolters Kluwer Deutschland)

Kennen Sie das? Sechsköpfige Erbengemeinschaft mit baufälligem Wohnhaus Baujahr 1940 in Oberbayern; 15 qm große Freifläche entlang der Autobahn im Fläming; Eigentumswohnung in Berlin-Wedding im anhängigen Zwangsversteigerungsverfahren; 25.000 qm großes Gewerbeareal in NRW mit laufen- dem Geschäftsbetrieb einer Aluminiumspritzgießerei; Miteigentumsanteil an Einfamilienhaus in Hessen, welches vom Miteigentümer bewohnt wird; 200.000 qm große landwirtschaftlich genutzte Produktionsfläche mit Altlastenverdacht in Sachsen.

Was tun? Überblick verschaffen; Sicherungsmaßnahmen prüfen; Verwaltungsaufwand abwägen; Kosten kalkulieren und Kontaktaufnahme zu sachverständigem Immobilienbe- und -Verwerter.

Das Insolvenzgericht setzt für die Bearbeitung von Insolvenz verfahren Spezialisten ein. Da ist es doch naheliegend, auch für die Be- und Verwertung notleidender Immobilien Spezialisten ins Team zu holen.

In Deutschland herrscht bisweilen die Meinung, dass Immobilienverkaufen doch praktisch jeder kann, da es keines Qualifikationsnachweises für den beruflichen Verkauf von Grundstücken bedarf. Kinderleicht und nach 10 Jahren steigender Nachfrage und ausufernden Preisen erst recht. So pauschal kann man diese Sichtweise aber nicht über das Land legen. I.d.R. haben die Profis der Branche eine immobilienbezogene Aus-/Weiterbildung, z.B. Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt bzw. Studium, z.B. Dipl. Sachverständiger, Zertifizierter Immobiliengutachter, absolviert. Dies ist in der Praxis recht hilfreich, hat man doch im täglichen Geschäft viel Engagement, Organisationsgeschick, Fleiß, verkäuferisches Talent und Marktkenntnis einzusetzen, um auch „ausbaufähige bzw. liebhabergesuchte“ Objekte am Markt zu platzieren und schließlich an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Zudem ist ein geschärftes Auge für die verschiedenen Markt- und Grundstückslagen der jeweiligen Objekte erforderlich, um den bestmöglichen Erlös zu erzielen.

Da ist z.B. die Betriebsimmobilie, Baujahr 1960, welche aufgrund des Sanierungsstaus, der unzeitgemäßen Aufteilung von Büro- und Produktionsräumen sowie der überalterten Energiebilanz auf den ersten Blick nur eine geringe Nachfrage erzeugen dürfte. Durch die unmittelbare Nähe zur Autobahn geriet dieses Schmuckstück in einem Ballungszentrum aber wiederum in den Fokus als enorm nachgefragtes Logistikgrund stück, was in einem lukrativen Bieterwettstreit unterschiedlicher Projektentwickler mündete, sodass sich ein Vielfaches des eigentlichen Objektwerts erzielen ließ.

Oder die Ärztevilla in attraktiver Lage mit großzügigen Räumen, Kamin, Parkett, Outdoor-Pool, Sauna, Weinkeller und Fernblick in Oberfranken, die grds. die Begehrlichkeit vieler wecken dürfte. Da der wegen der Ausstattung angesetzte Kaufpreis allerdings deutlich über den üblichen Konditionen eigengenutzter Wohnimmobilien in ländlichen Regionen außerhalb der Vororte einer Großstadt angesiedelt war, entwickelte sich das Objekt zum Ladenhüter und konnte letztlich nur für 2/3 des ursprünglich angedachten Preises an den einzigen ernsthaften Käufer veräußert werden.

Die Grundstückspreise sind in den letzten Jahren teilweise explosionsartig gestiegen und die Nachfrage weiterhin hoch. Ebenso wie ein Insolvenzverfahren ist auch jede Immobilie individuell zu betrachten. Insbesondere bei notleidenden Immobilien treten oftmals noch weitere Faktoren bei einem Verkauf, wie die Ablösung von Grundschulden, die Begleichung rückständiger öffentlicher Lasten, das z.T. zerrüttete Verhältnis zwischen Eigentümer/Insolvenzschuldner und sonstigen Beteiligten etc., hinzu. Wie eingangs erwähnt, ist eine frühzeitige Einbindung von spezialisierten Immobilienbe- und -verwertern sinnvoll, zeitsparend und zielführend, damit zeitnah eine möglichst abschließende und realistische Einschätzung zum Vorgang getroffen und an der Umsetzung ohne Verzögerung gearbeitet werden kann. Bei einer Scheidung würden Sie auch keinen Insolvenzanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen, sondern den Spezialisten beiziehen.

Der ,,normale“ Immobilienmakler hat sich gegen eine Vielzahl von Mitbewerbern durchzusetzen, um einen Auftrag zu erhalten. Dies wird i.d.R. dadurch versucht, dass dem Eigentümer im Vorweg ein möglichst hoher, oftmals aber unrealistisch erzielbarer Marktpreis präsentiert wird. Hat er den Auftrag erst einmal in der Tasche, wächst im Laufe der folgenden Monate meist der Verkaufsdruck auf der Eigentümerseite. Durch diesen Umstand lässt sich zur gegebenen Zeit die bisweilen deutliche Reduzierung auf einen realistischen Kaufpreis rechtfertigen.

Dieses Vorgehen ist bei der Gemengelage auf der Verkäuferseite in einer Insolvenz nicht umsetzbar und würde langfristig sowohl aufseiten des Gerichts und der finanzierenden Banken als auch bei unseren Auftraggebern, den Insolvenzverwaltern auf Unverständnis stoßen. Selbstverständlich lässt sich – wie oben dargestellt – nicht immer ausschließen, dass entweder - erfreulicherweise - ein deutlich höherer oder manchmal auch niedriger Erlös erzielt wird. Diese starken Abweichungen werden aber bei spezialisierten Immobilienbe- und -verwertern die Ausnahme bleiben.

Argwöhnisch wird von einigen auch die Konstellation des anhängigen Insolvenz- und Zwangsversteigerungsverfahrens beäugt, was manchmal den Impuls auslöst: Freigabe. Geben Sie diesem ersten Impuls aber nicht gleich nach, sondern lassen Sie es von Profis machen. Diese Konstellation ist nicht ungewöhnlich und keinesfalls unlösbar. Infolge der langjährigen Branchentätigkeit sind die spezialisierten Immobilienbe- und -verwerter mit vielen Banken und Großgläubigern vernetzt, was die Aufnahme von Verhandlungen, sei es über einen freihändigen Verkauf neben der laufenden Zwangsversteigerung, die Ablösevaluta, den Massekostenbeitrag, die Übernahme von Kosten etc., oftmals deutlich erleichtert. Denn auch die positiven Erfahrungen der Banken und Großgläubigern mit der Tätigkeit professioneller Dienstleister, insbesondere die lösungsorientierte Arbeitsweise in manchmal schier unlösbaren Vorgängen, können schon endgültig verschlossen gedachte Türen wieder öffnen.

Ebenso die Abstimmung des Vorgehens im Rahmen des Verkaufsprozesses mit Miteigentümern, z.B. einer Erbengemeinschaft, kann in solchen Fällen übernommen werden. Je nach Größe der Erbengemeinschaft kann dies recht langwierig sein und sogar die Dauer der Käufersuche bei weitem übersteigen. So geschehen beim Verkauf von 19 Hektar Landwirtschaftsfläche südlich von Berlin. Nach mehr als 2 Jahren Erbenermittlung konnte schließlich der Kontakt zu den 22 Miterben hergestellt und der Verkauf umgesetzt werden.

Nicht zu vernachlässigen ist in diesem Konglomerat auch und gerade der Insolvenzschuldner. Manchmal steht er bereits bei Insolvenzeröffnung mit einem Käufer aus dem engen Familien- oder Bekanntenkreis bereit, welcher das Objekt selbst- verständlich zu einem äußerst angemessenen Preis - aber ganz schnell - erwerben könnte. Die meisten kennen mit Sicherheit ebenfalls die Konstellation, in welcher er sich mit Händen und Füßen gegen die Verwertung, eine Besichtigung, die Herausgabe von Unterlagen wehrt und i.Ü. mit Schadensersatzansprüchen droht, weil hinlänglich bekannt ist, dass Immobilien in Insolvenzverfahren verramscht werden. Die Erfahrung zeigt, dass auch hier ein unbeteiligter professioneller Dritter zwischenmenschlich in die gewünschte Richtung auf den Schuldner Einfluss nehmen kann, sodass – meistens – dann auch der Schuldner seine Vorteile durch eine Verwertung des Objekts erkennt.

Durch eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit allen Beteiligten auf Basis von Transparenz und Ehrlichkeit, auch wenn der ein oder andere gerne zuweilen eine höhere Kaufpreisprognose hätte, gepaart mit Fachkompetenz im Immobilienbereich sowie den notwenigen Soft Skills lassen sich bestmögliche Ergebnisse erzielen. Wobei nicht immer die Höhe des Kaufpreises im Fokus steht. Kreativität und das Suchen und Finden individueller Lösungen spielt teilweise eine entscheidende Rolle. Zu klären gilt es bspw. die Begleichung der rückständigen öffentlichen Lasten, die Tragung der Kosten eines Energieausweises, die Haftung für Altlasten, die Übernahme des Risikos, dass der Schuldner das von ihm bewohnte Objekt nicht beräumt etc. bzw. bei einem laufenden Geschäftsbetrieb können die Erhaltung der Arbeitsplätze, der Kundenbeziehungen, politische und soziale Faktoren, bezogen auf die Region, hinzutreten. Die ein oder andere Fallgestaltung kommt Ihnen mit Sicherheit bekannt vor.

Professionelle Anbieter haben sich in der Regel das Ziel individuell passender Lösungen gesetzt und arbeiten im täglichen Geschäft mit Hochdruck daran, innerhalb eines Zeitfensters von 6 - 12 Monaten die im Rahmen der i.d.R. kostenfreien Bewertung ermittelten Kaufpreisprognosen durch die Vorlage verbindlicher und finanziell umsetzbarer Angebote unter Beweis zu stellen.

Um einen realen Nutzen durch Beiziehung professioneller Marktteilnehmer zu erreichen, übernimmt der engagierte Immobiliendienstleister u.a. die Verhandlungen mit den verschiedenen Beteiligten auf der Verkäuferseite, kümmert sich um die Ermittlung zu berücksichtigender öffentlicher Lasten und die Beschaffung von Objektunterlagen, was in den letzten Jahren für finanzierende Banken immer mehr an Stellenwert gewinnt.

In diesem Zusammenhang haben spezialisierte Immobilienbe- und -verwerter zunehmend ihr Dienstleistungsportfolio den Marktgegebenheiten angepasst, um einen Rundumservice bieten zu können. Sie warten z.B. mit einem zertifizierten Energieberater für die Erstellung von Energieausweisen und einem Versicherungsfachwirt auf, um einen umfassenden Schutz der Objekte zu prüfen und sicherzustellen. Auch öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter bereichern das Team, denn manche Konstellation macht die Hinzuziehung dieses weiteren Spezialisten erforderlich.

Nun wird mancher Verwalter vielleicht zu bedenken geben, dass das Gericht und die Gläubiger von ihm erwarten, sich höchstpersönlich um die Verwertung so wichtiger Assets zu kümmern, und nicht durch die Einschaltung eines Dienstleisters noch Kosten zu produzieren. Einerseits verbleiben auch nach der Einschaltung eines professionellen Dienstleisters die Entscheidungsgewalt und letztlich auch das Haftungsrisiko immer bei den Auftraggebern. Dies wohl wissend und beachtend können professionelle Dienstleister bestmögliche Verwertungsalternativen aufzeigen, um so den Verkaufsprozess für die Auftraggeber möglichst transparent, was Risiken und Chancen im Einzelfall betrifft, zu gestalten und die Verwertung voranzutreiben. Anderseits zeigen alle langjährigen Erfahrungen, dass solche Profis mit Ausnahme des Verkaufs von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher aufgrund der neuen Gesetzeslage (§ 656b - d BGB seit dem 20.12.2020), ihre Vergütungen nahezu ausnahmslos mit dem Käufer verhandeln können und somit keine Kosten für die Masse entstehen. Und selbst wenn einer der genannten Ausnahmefälle eintritt, wird sich letztlich die Einschaltung eines Fachmanns mit dessen Knowhow und Netzwerk in deutlich besseren Ergebnissen widerspiegeln.

Verfasser: Heiko Möbis, Geschäftsführer immvert GmbH

 

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