Erlöschen einer auf dem Gebiet der DDR bestellten Aufbaugrundschuld

BGH, Urt. v. 17.03.2022 – IX ZR 182/21

Die Kläger als vormaliger Eigentümer eines Grundstücks, welches mit Grundpfandrechten, hier Aufbaugrundschulden und Aufbauhypotheken aus der Zeit vor dem 03.10.1990, belastet war, verlangt vom Ersteher, gestützt auf § 50 Abs. 1 S. 1 ZVG, die Zahlung des Wertes dieser Grundpfandrechte nebst Zinsen, obwohl die gesicherten Forderungen vor der Versteigerung voll bedient wurden.

Auf Grundlage des § 50 Abs. 1 S. 1 ZVG hat der Ersteher neben dem Bargebot auch den Betrag des bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigenden Kapitals einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zu zahlen. Besteht das im geringsten Gebot berücksichtigte Grundpfandrecht bei Zuschlag nicht, braucht der Ersteher den Gläubiger nicht befriedigen. Dieser Vorteil gebührt ihm nicht, wenn das Grundpfandrecht, obwohl es nicht bestand, in das geringste Gebot aufgenommen wurde – wie vorliegend der Fall. Die Zahlungspflicht gemäß § 50 ZVG sichert die in der Erlösverteilung ausgefallenen Berechtigte und, wenn solche nicht vorhanden sind, den früheren Eigentümer, Rn. 8 f.

Bei Zuschlag waren die betreffenden Grundpfandrechte durch Zahlung der gesicherten Forderungen bereits erloschen. Dies gilt zunächst für die Aufbauhypotheken, die am 01.01.1976, mithin nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19.06.1975, eingetragen worden war, vgl. §§ 454,456, 457 ZGB, Rn. 14 f. Nach § 454 Abs. 2 ZGB erlischt die Hypothek, wenn die gesicherte Forderung, insbesondere vor dem 03.10.1990, erfüllt worden sind. § 454 Abs. 2 ZGB gilt auch weiterhin und damit auch für den Fall, dass die Forderung erst nach dem 03.10.1990 beglichen worden sein sollte. Gemäß §§ 456 Abs. 2, 454 Abs. 2 ZGB erlischt die Hypothek mit der gesicherten Forderung; es entsteht keine Eigentümergrundschuld.

Ferner sind die vor dem 01.01.1976 eingetragenen Aufbaugrundschulden und ihr Bestand nach Befriedigung der zugrunde liegenden Forderung zu betrachten. Auch diese Grundschulden sind mit der Erfüllung der gesicherten Forderung erloschen, unabhängig davon, ob dies vor oder nach dem 03.10.1990 erfolgte, Rn. 22 f. und 30. Die Aufbaugrundschuld war ein gegenüber den Grundpfandrechten des BGB neues Rechtsinstitut, welche außerhalb des BGB entwickelt und zum Vorbild der Aufbauhypothek im ZGB wurde. Nach dem Tilgen der Forderung und dem damit verbundenen Erlöschen der Aufbaugrundschuld rücken die rangfolgenden Grundpfandrechte nach. Bei dieser Rechtslage blieb es auch nach dem Inkrafttreten der ZGB am 01.01.1976. Der Beitritt der DDR zur BRD änderte daran nichts, vgl. Art. 233 EGBGB. Das Entstehen einer Eigentümergrundschuld war ausdrücklich ausgeschlossen.