Generelle Mietzahlungspflicht der Gewerbemieter während coronabedingter Schließung

Die coronabedingte Schließungsanordnung ist nicht als Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB anzusehen, sodass der Mieter auch nicht zur Minderung der Miete berechtigt ist. Der Vermieter von Gewerberäumen ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in dem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört auch das Gewinnausfallrisiko, beispielsweise durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen (II. 1).

Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrages sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Änderung vorhergesehen hätten (II. 3. a.). Eine Vertragsanpassung kann nur verlangt werden, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Die Unzumutbarkeit bestimmt sich aus dem Vergleich von Schuldneraufwand und Leistungserfolg. Es ist auch eine Interessensabwägung vorzunehmen. Die Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit sind in jedem Einzelfall gesondert zu bestimmen (II. 3. b.).