Anspruch des Vermieters auf abgesonderte Befriedigung am als Mietsicherheit verpfändeten Sparguthaben

BGH, Urt. v. 27.01.2022 – IX ZR 44/21

Die insolvente Schuldnerin als gewerbliche Mieterin verpfändete als Sicherheit für alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein Sparkonto an den Vermieter, händigte dem Vermieter das Sparbuch aus und zeigte der Bank die Verpfändung an. Nach Insolvenzeröffnung machte der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO Gebrauch, so dass das Mietverhältnis vor der regulären Vertragslaufzeit endete. Der Vermieter machte abgesonderte Befriedigung an der Mietsicherheit geltend und vereinnahmte den Betrag u.a. auf Grund von Schadensersatzansprüchen gemäß § 109 Abs. 1 S. 3 InsO wegen vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses hilfsweise wegen unterlassener Reparaturen von Decken, Wänden, Laminat etc. Der Insolvenzverwalter begehrt die Rückzahlung der Kaution zur Masse.

Dem Vermieter stand ein Schadensersatzanspruch aus § 109 Abs. 1 S. 3 InsO oder aus §§ 280 ff. BGB i.V.m. 109 Abs. 1 S. 3 InsO zu, welcher durch das ihm verpfändete Sparguthaben gesichert war, Rn. 5 f. Welche Vermieteransprüche gesichert sind, ergibt sich primär aus dem Mietvertrag. Enthält dieser keiner Einschränkungen, dient die Kaution zur Sicherung aller, auch noch nicht fälligen oder bedingten Ansprüche des Vermieters. Endet das Mietverhältnis nach Insolvenzeröffnung, kann der Vermieter sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis - unabhängig vom Entstehungszeitpunkt - mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, also auch unabhängig davon, ob es sich um Insolvenz- oder Masseforderungen handelt, Rn. 12.

Dem Vermieter stand auf Grund des eingeräumten vertraglichen Pfandrechts ein Absonderungsrecht am Sparguthaben gemäß § 50 Abs. 1 InsO zu, Rn. 15 f. § 50 Abs. 2 InsO stand der Verwertung des vertraglichen Pfandrechts nicht entgegen, Rn. 17 f. Die Einschränkung gilt nur für gesetzliche Pfandrechte. Der Verwertung durch den Vermieter standen auch die §§ 166 ff. InsO nicht entgegen, denn § 166 Abs. 2 InsO gilt nicht für verpfändete Forderungen, Rn. 34.